Upravnik večstanovanjske hiše je lahko pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik (torej fizična oseba), ki je registriran za dejavnost upravljanja z nepremičninami in vpisan v register upravnikov večstanovanjskih stavb pri pristojnem organu.

V večstanovanjskih stavbah, kjer sta več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki izbrati upravnika.

Etažni lastniki v večstanovanjski stavbi, kjer je upravnik obvezen, s soglasjem več kot 50 % po solastniških deležih izberejo upravnika in z njim sklenejo pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Upravnik se vpiše v register upravnikov pri upravni enoti.

Etažni lastniki lahko kadar koli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev, odpovedni rok je najmanj tri mesece. Z večino po solastniških deležih (potrebnih več kot 50 %) lahko etažni lastniki sprejmejo sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Sklep se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali na zboru etažnih lastnikov.

Etažni lastniki lahko kadar koli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev, odpovedni rok je najmanj tri mesece. Z večino po solastniških deležih (potrebnih več kot 50 %) lahko etažni lastniki sprejmejo sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Sklep se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali na zboru etažnih lastnikov.

Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, nadzorni odbor ali etažni lastniki, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot eno petino. Zbor lastnikov se skliče s pisnim vabilom najmanj 14 dni pred zborom. Vabilo mora vsebovati dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor odločal.

Etažni lastniki lahko o sklepih odločajo z glasovanjem na zboru etažnih lastnikov, s podpisovanjem listine ali z elektronskim glasovanjem.
ko skliče upravnik, nadzorni odbor ali etažni lastniki, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot eno petino. Zbor lastnikov se skliče s pisnim vabilom najmanj 14 dni pred zborom. Vabilo mora vsebovati dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor odločal.

Če je sklep izglasovan z zakonsko predvideno večino in v obliki, ki je zakonsko predpisana je sklep zavezujoč za vse etažne lastnike, tudi če zanj niste glasovali.

V večstanovanjskih in poslovnih stavbah z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli je ustanovitev rezervnega sklada obvezna.

V večstanovanjskih in poslovnih stavbah z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli je ustanovitev rezervnega sklada obvezna.

Sredstva rezervnega sklada vodi upravnik večstanovanjske stavbe na fiduciarnem računu, ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.

Minimalno višino vplačil v rezervni sklad določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka. Etažni lastniki lahko s sklepom, s soglasjem več kot 50 % po solastniških deležih, določijo tudi višjo vrednost prispevka.

Vsi stroški upravljanja, razen obratovalnih stroškov, bremenijo etažne lastnike v skladu z njihovim solastniškim deležem, razen če se s pogodbo o medsebojnih razmerjih niso dogovorili drugače, kot to določa Stanovanjski zakon. Obratovalni stroški se delijo po treh merilih, in sicer po površini, številu enot in številu uporabnikov. Natančnejša razdelitev posameznih obratovalnih stroškov po predpisanih merilih je določena v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb.

V primeru, ko je stanovanje prazno ali neuporabno (ne glede na vzrok), lastnik plača vse obratovalne stroške, pri čemer se stroški, ki se delijo po številu oseb, obračunajo le za eno osebo.

Etažni lastniki morajo sporočiti upravniku podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu (vstaviš link do obrazca ko klikneš na obrazec). Ta hkrati določa, da upravnik na podlagi izpolnjenih obrazcev sestavi seznam posameznih enot s številom uporabnikov in brez navedb osebnih podatkov.